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        地價大降!今天南京拍出4塊地,河西南地價僅28339元/㎡

        樓市飛說 2019-10-24 12:26:58

        導讀

        今天,南京迎來“銀十”中一場備受關注的土拍,成功拍出4幅地塊,分別位于南部新城、河西南、六合、馬群,出讓總面積近17.5公頃,共攬金53.074億元。

        3幅涉宅用地成交結果如下:

        1、南部新城G70居住用地,經過59輪報價被華僑城以29.2億元拿下,成交樓面地價28666元/㎡,溢價率24.79%,相比之前區域地王29705元/㎡,地價大跌1039元/㎡;

        2、河西南G75居住用地,僅19輪報價就被南京國資以總價13.1億元拿下,成交樓面地價28339元/㎡,溢價率15.93%,相比之前區域地王45213元/㎡,地價大跌16874元/㎡;

        3、六合G74居住用地,僅1輪報價被南京國資&銀城以底價10.3億元拿下,成交樓面地價6330元/㎡,溢價率0%,相比之前區域地王9647元/㎡,地價大跌3317元/㎡;

        其他1幅加油站用地成交結果如下:

        1、馬群G73加油站用地,僅1輪報價被南京豪江潤滑油有限公司以總價0.474 億元拿下;

        今日土拍看點:

        1、臨近年底,房企現金流緊張,報名房企有所減少。河西南9家房企報名、南部新城9家房企報名、六合2家房企報名,且央企國企報名不多;

        2、地價仍在下探,多個區域土地價格大降。與之前區域地王價格相比,河西南大降16874元/㎡,六合大降3317元/㎡,南部新城大降1039元/㎡,前期拿地房企企業風險凸顯;

        3、本次3幅居住用地溢價率普遍不高,在15%-25%之間,甚至六合G74溢價率0%,說明房企拿地更為理性和謹慎,不同板塊之間的價值存在分化;

        4、南部新城經過這幾次的土拍,區域地價基本穩定在2.8萬-2.9萬/㎡,未來還有多幅地塊出讓,地價有了對照,未來房價的指導價格也基本確定。

        下面是傳今日土拍各地塊報名情況一覽表(具體以實際報名房企為準):

        (圖片來源:微信群)

        針對今天的南京土拍,南京房地產促進會秘書長張輝認為臨近年底,雖然多家房企現金流緊張,但對于資金雄厚的房企是拿地好機會,也是他們加速擴張、彎道超車的時機。特別是居住地塊對房企的吸引力依舊很大,說明他們對南京住宅市場的信心依舊。

        拿地依然較為謹慎和理性,這一點從地塊溢價率能直接看出來,也在間接說明房企對不同板塊的認可度。如盡管土拍前六合傳出限購松動消息,但僅2家房企報名零溢價,就是房企對區域未來走向一個謹慎的做法。

        而在南京資深地產評論員尹霄飛看來,今天河西南和南部新城兩塊地價格都拍到了2.8萬/㎡左右,均沒達最高限價。具體來看,河西南由于之前地價過高,目前限價較為嚴格,現在的價格已經過高,未來漲幅相對有限。

        但南部新城是一個新起點的板塊,未來可開發潛力更大,加上前期進入的房企是有地緣優勢的。從風險控制來看,南部新城未來漲幅空間是高于河西南,很多房企是對風險控制非常在意,就個人看法,未來南部新城賣到4萬/㎡也是很有可能的。

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        時隔3年多河西南再拍居住用地,被南京國資以28339元/㎡拿下

        自河西南的葛洲壩南京中國府(地價45213元/㎡)和金茂府(地價約3.7萬/㎡)之后,整個板塊已經有3年多再未出讓居住用地。之前掌柜君在實探該地塊的過程中了解到,自掛地之后,有不少房企對該地塊非常感興趣,并前來實地看地。

        從土拍之前的報名房企名單來看,該地塊共有金地、安居、大名城、朗詩、金隅、嘉華等9家房企報名,對于河西南來說,這個報名陣容并不“豪華”,多是在南京儲備地塊較少的房企,想再次拿地深耕南京市場。

        在土拍正式開始后,前1分鐘報價速度較快,也相對激烈,2分鐘之后僅有15輪報價。之后的長達8分鐘時間內僅有4輪報價,最終短短的10分多鐘競拍,該地塊就被南京國資以總價13.1億元拿下,成交樓面地價28339元/㎡,溢價率15.93%。

        河西南居住用地僅2.8萬/㎡的地價,讓不少業內和買房人大吃一驚,不僅沒有達到最高限價,甚至比區域地王葛洲壩南京中國府的45213元/㎡地價,大跌16874元/㎡。

        不過,目前河西南魚嘴金茂悅、魚嘴潤府限價精裝3.98萬/㎡,葛洲壩和金茂2大高價地上市價格未知,未來的價格紅線存在未知性,這也是房企謹慎拿地的體現。

        就掌柜君之前實探來看,河西南G75地塊體量不大,僅1.7萬方,后期操作性不強,目前主要是植被覆蓋,拿地之后需要進行除雜才能動工。

        地塊區位條件優越,緊鄰剛剛收官的魚嘴金茂悅,前期精裝均價3.98萬/㎡,開盤僅4個月就收官,足以說明板塊的新房市場火熱。周邊海峽城的二手房均價在4.5萬-5.2萬/㎡之間,存在一定的倒掛。

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        地價下跌1039元/㎡,華僑城以28666元/㎡挺進南部新城,區域再添品牌房企

        作為主城最后可供大規模開發的板塊,南部新城時隔6年多,于今年7月再拍涉宅用地,被金茂競價129輪以29705元/㎡拿下。但隨后的10月10日土拍中,區域G64地塊僅1輪競價就被南京交通拿下,樓面地價僅16597元/㎡,這也是很多人并未想到的土拍結果。

        (金茂G32地塊效果圖)

        相隔不到3個月,區域地價大跌13108元/㎡,但需要注意的是,本月初拍出的G64地塊是商住用地,又要與規劃的地鐵6號線站點對接,出讓要求就高了不少,地價有所下降也是正常情況。值得注意的是,今天拍出的G70地塊緊鄰本月10號拍出的G64地塊,只不過是純居住用地,受關注程度更高。

        今天拍賣的G70地塊是純居住用地,出讓面積超4.8萬方,拿地后期可操作性較強,吸引了安居、金地、深業、金茂、中梁、星河、美的、華僑城、新希望共9家房企報名,其中不乏已經深耕南京的金茂、華僑城、金地等“大地主”,也包括新進南京沒多久的星河、美的、新希望等房企。

        最終,經過1個小時17分鐘的59輪激烈競拍,該地塊被華僑城以總價29.2億元拿下,成交樓面地價28666元/㎡,溢價率24.79%,相比金茂29705元/㎡下跌了1039元/㎡。

        之前掌柜君在實探南部新城G70地塊發現,該地塊優勢在于純居住用地,不臨主干道,但整個地塊分為兩塊,規則不太方正,周邊的目前感官不太好。

        就地塊內部來看,有施工的建筑垃圾、大塊的建筑石塊、土堆,還有電線桿等,拿地之后需要平整才可開工。

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        大跌3317元/㎡!國資&銀城以底價6330元/㎡拿下六合G70地塊

        六合G74地塊位于榮盛花語城南側,出讓面積超10萬㎡,容積率1-1.6之間,預計打造低密度的洋房和小高層,起拍地價僅有6330元/㎡。總體來說,地塊體量較大,起拍價格不高,對部分房企還是很有吸引力。

        特別是在上周,六合還傳出限購松動的消息,擁有大專以上學歷的外地人無需社保也可以在六合買房,這也在一定程度上為板塊注入了強心劑。但今天的土拍卻僅有2家房企報名,也讓很多人比較意外。

        最終該地塊僅1輪報價,被南京國資&銀城以底價10.3億元拿下,成交樓面地價6330元/㎡,溢價率0%,相比之前區域地王9647元/㎡,大跌3317元/㎡。

        而且,該地塊與今年4月榮盛拿下的G14地塊相隔不遠,當時G14地塊被榮盛以總價6.1億元拿下,還需自持800㎡商品房,成交樓面地價9470元/㎡,也成為當時區域地王。

        目前板塊內新房不多,如冠城大通藍郡、保利榮盛合悅等樓盤,均價在1.4萬-1.6萬/㎡不等。區域還有待上市的中海棠城公館,有消息稱其物價達到1.8萬/㎡(具體以實際為準)。不過,目前板塊內的二手房價格與新房并沒有倒掛,幾乎持平。

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        下周三(10月30日),江北核心區拍賣3塊地,最高限價22996元/㎡

        就在下周三(10月30日),江北核心區還有3塊地公開拍賣,出讓總面積超10.5萬方,起拍總價39.4億。具體情況如下圖

        其中,G12地塊起拍總價16.9億,起拍樓面價9024元/㎡,最高限價24.5億,最高樓面價13083元/㎡;

        G13地塊起拍總價8.2億,起拍樓面價16397元/㎡,最高限價11.5億,最高樓面價22996元/㎡;

        G14地塊起拍總價14.3億,起拍樓面價14950元/㎡,最高限價20.8億,最高樓面價21745元/㎡。

        屆時,這3塊地能拍到多少價格,會被哪家房企拿下?掌柜君也會及時關注,給大家帶來最新的土拍消息。

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